フラットの計算式？

12月のフラット実行金利（21年以上）は

2.21%

でしたね～。間近の長期金利が結構下がっていただけに
期待していたのですが、なんと11/25
（フラットの金利が確定するとされている日）
に長期金利が0.049%も上昇するとは・・・。

まさにフラットがギャンブルといわれる由縁ですね

今回は、

http://www.e-kodate.com/
e戸建（日本最大の一戸建て掲示板）

の「フラット金利はどうなる？」

に乗っているフラット金利決定の計算式から
信憑性があると思われるものを拾ってみました！

それによると

スプレッド　+　長期金利　+　手数料（？）

という式になります。

スプレッド　=　投資家に支払う長期金利+αの金利。
　　　　　　　　　0.45～0.65くらい。毎月変動。20日前後に決定。
　　　　　　　　　（住宅支援機構のHPにて発表されます）

長期金利　=　10年国債。毎月25日頃の10年国債の金利で決定。

手数料　=　債権の発行手数料。概ね0.72前後で安定。

12月のフラットの金利をこの式に当てはめると

0.46（スプレッド）　+　1.028（長期金利）　+　0.72（手数料）　=　2.208

12月の実際の実行金利が2.21%ですから
ほとんどあっているといっていいでしょう。

ということで、スプレッドさえ決まってしまえば
後は長期金利の動向とにらめっこって感じですかね・・・。

ただ11月のように確定日前後で急激に上げ下げしてしまうと
予想はかなり難しいですが...。

フラットの人は金利決定までドキドキですね～。
（変動の方は実行後もずっとドキドキかもしれませんが・・・）



ご協力お願いします！！ ⇒ 　

11月のフラット金利

カウンターの表示を「Visit」 ⇒ 「PageView」に変更しました。
ま、どっちでもいいんですが・・・。

楽天銀行のフラット11月の実行金利（21年以上）は

2.20 %

でしたね。

raiの実行は来年の2月になりそうですが、
急に上がったりしないようにお願いします！

ま、こればっかりは誰もわからないでしょうけど、
欧州、アメリカの調子が悪いので、しばらくは
このままで推移するのかなと思っています。

ちなみに金利が0.1%上がると35年返済だとして
総返済額がおよそ100万円上がります。

金利が4月頃の2.63%になったと仮定すると
総返済額は400万円以上増えちゃいます。

フラットの金利決定は、融資実行時なので
運しだいってことになりますね・・・。

せっかくオプションを我慢して建物の費用を抑えても
運が悪いと結局は・・・ってならないように祈ってます


フラットの金利気になりますよね～ ⇒ 　

審査後の図面変更

下の子がAM1時に起きだし寝る気配なし・・・。
仕方なく寝かしつけのドライブへいくも寝ない！
1時間半のドライブの結果断念し家に戻る。
しばらくごろごろしていたが3時半ごろにようやく寝た。
すると6時に上の子が「お父さん起きて～」
ん～。子育てって大変ですね～～～。

今回はもしフラット35の審査に通った後に
図面変更したくなったらです。

通常住宅ローン審査の際は
契約図面一式や、建築確認申請書等の
提出が必要です。

このことから、図面を変更する際は
住宅ローン審査はやり直しになると
勝手に思い込んでいました。

今回もしかすると図面変更するかも
ということで、raiはフラット35Sの20年引き下げタイプで、
もう10月になっているので、
（フラット35Sの1%優遇は9月30日申込みまで）
もしかすると優遇1%受けられないのか？
と思ってました。

だめもとで聞いてみようと楽天銀行へ確認してみると

「図面変更しても優遇1%が受けれなくなることはないです」

とのこと。（書類の再提出が必要ですが）

「え。そうなの！！！」

いったん申込みが取り消しとなり、再度審査しないと
いけないと思ってました。

担当者いわく

・建てる土地が同じ場所であること
・住宅ローン金額が増額にならないこと

上記であればいくら図面を変更しても
特に問題はないとのことでした。

極端な話、審査の際は2階建てで、
実行のときは平屋ということも可能ってこと。

あと、フラット35Sの20年引き下げを受けるためには
最終的に適合申請書が提出できれば問題ないとのことでした。

銀行って結構融通きくんですね。
楽天銀行だけ？


ご協力お願いします！ ⇒ 　

フラット35（楽天銀行）

住宅ローンは固定（フラット35）を選択しましたが、
フラット35を扱っている銀行は多々あります。

その中でraiが選んだのは「楽天銀行」です。

なんでネット銀行？って思うかもしれませんが、
地銀のフラット35（21年以上）と比較すると、

（2011年10月　借入3,500万 フラット35S 20年引き下げタイプ）
利率：地銀 ⇒ 2.33% 楽天銀行 ⇒ 2.18%
手数料：地銀 ⇒ ×2.1% 楽天銀行 ⇒ ×1.05%
（支払い口座を楽天銀行にすると1.05%になる）

総額で、地銀だと楽天銀行より

1,476,387 円

多く支払いをしなければならないことになります！



さらに4月から楽天銀行は沖縄でもつなぎ融資をしてくれます。
フラット35をご利用の方は楽天銀行でいいんじゃないでしょうか？

raiは銀行、カード、住宅ローン、ショッピングすべて楽天なので
さらにお得なんです！

なんか楽天の回し者みたいですね。


銀行の違いで総支払額は大きく変わります ⇒ 　

変動金利 vs 固定金利（フラット35）

一戸建てを建てるときに必ずといっていいほど
迷う住宅ローンについてです。
（一括で払えるなら別ですが・・・）

まずは、

・いくら借りれるか
・金利は
・毎月の返済額は

というところが問題ですよね。raiは

住宅ローンシミュレーション

を利用しています。

ここだと借入可能額の試算や、総返済額、
返済プランの比較が可能です。

ただし、借入可能額はフラット35を基準にしているため、
変動では適用不可の基準かもしれません。

変動は大体年収の5～6倍程度が限界ですかね？
銀行の審査は厳しいですから・・・。

で、raiは変動 or 固定どちらにしたかというと

固定金利（フラット35）です！

理由は、

・毎日金利とにらめっこしたくない
・金利上昇のリスクがある
・そもそも変動で借りれない・・・
（嫁と2馬力にすれば大丈夫でしょうがいろいろと面倒なので）

ということで、フラット35の選択となりました。


資金計画はとても大切です！ ⇒